Sælgers oplysningspligt ved boligsalg: Hvad skal du fortælle køber?
Når en bolig skal sælges, har sælger pligt til at oplyse køber om forhold, som kan have betydning for boligen og dens værdi. Mange tvister om fast ejendom opstår, fordi køber senere opdager fejl eller mangler, som ikke blev nævnt under salget. Derfor er det vigtigt at kende reglerne om sælgers oplysningspligt.
I denne artikel gennemgår vi, hvad sælger skal oplyse om, hvornår der kan opstå ansvar, og hvilke konsekvenser det kan få, hvis vigtige oplysninger bliver tilbageholdt.
- Udgivet d. 20. maj 2026
Hvad er sælgers oplysningspligt?
Sælgers oplysningspligt betyder, at sælger skal give køber relevante oplysninger om boligen. Det gælder især forhold, som sælger kender til, og som køber ikke uden videre selv kan opdage.
Det kan for eksempel være tidligere vandskader, problemer med taget, fugt i kælderen eller ulovlige installationer. Hvis sælger er bekendt med sådanne forhold, bør de oplyses inden handlen bliver gennemført.
Formålet med reglerne er at sikre, at køber har et korrekt grundlag for at vurdere boligen.
Hvilke oplysninger skal sælger give?
Sælger skal oplyse om væsentlige forhold ved ejendommen. Det gælder både synlige og skjulte problemer, hvis sælger har kendskab til dem.
Der kan blandt andet være tale om skader på bygningen, problemer med kloak eller dræn, skimmelsvamp, ulovlige ombygninger eller tvister med naboer. Også tidligere reparationer kan være relevante, hvis de har betydning for boligens stand.
Det er ikke kun direkte spørgsmål fra køber, der er afgørende. Sælger kan også have pligt til selv at fortælle om forhold, selvom køber ikke spørger ind til dem.
Hvad hvis sælger tilbageholder oplysninger?
Hvis sælger bevidst undlader at fortælle om væsentlige problemer, kan det føre til et erstatningsansvar. I nogle tilfælde kan køber kræve et prisafslag eller erstatning for udbedring af skaderne.
Det gælder især, hvis køber kan dokumentere, at oplysningerne ville have haft betydning for beslutningen om at købe boligen eller for prisen på ejendommen.
Domstolene ser ofte alvorligt på situationer, hvor sælger kendte til problemer, men undlod at oplyse om dem.
Har køber også et ansvar?
Selvom sælger har en oplysningspligt, har køber også en undersøgelsespligt. Det betyder, at køber selv skal undersøge boligen i rimeligt omfang inden købet.
Hvis der er tydelige tegn på fejl eller skader, kan køber ikke nødvendigvis gøre krav gældende senere. Derfor spiller både tilstandsrapport, elrapport og besigtigelse en vigtig rolle ved boligkøb.
Sager om mangler ved fast ejendom handler ofte om, hvor grænsen går mellem sælgers oplysningspligt og købers undersøgelsespligt.
Hvilken betydning har tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten er et vigtigt dokument i forbindelse med boligsalg. Rapporten beskriver synlige skader og forhold ved boligen på tidspunktet for gennemgangen.
Mange sælgere tror, at tilstandsrapporten fritager dem for alt ansvar. Det er dog ikke altid tilfældet. Hvis sælger kender til forhold, som ikke fremgår af rapporten, kan der stadig være pligt til at oplyse om dem.
En tilstandsrapport erstatter derfor ikke sælgers ansvar for at give korrekte oplysninger om boligen.
Hvornår opstår der typisk tvister?
Tvister opstår ofte efter overtagelsen af boligen, når køber opdager fejl eller mangler. Det kan være skjulte fugtskader, problemer med konstruktionen eller ulovlige installationer.
I mange sager er spørgsmålet, om sælger kendte til problemet på forhånd. Kommunikation mellem parterne, tidligere håndværkerregninger og gamle forsikringssager kan derfor få stor betydning i en eventuel tvist.
Jo bedre dokumentation der findes fra salgsprocessen, desto lettere er det ofte at afklare ansvaret.
Få juridisk hjælp ved tvister om fast ejendom
Sager om mangler ved fast ejendom kan være komplekse og økonomisk omfattende. Det gælder både for købere og sælgere. Derfor kan det være en fordel at få juridisk rådgivning tidligt i forløbet.
Advokatfirmaet Lexsilio rådgiver om tvister ved bolighandler, mangler ved fast ejendom og erstatningskrav. Hvis du står i en sag om skjulte fejl, oplysningspligt eller ansvar ved boligsalg, kan professionel rådgivning være afgørende for sagens udfald.
Kontakt Advokatfirmaet Lexsilio
Kontakt os i dag for professionel juridisk rådgivning.